Analizirajui promene u zakonodavstvu i tritu nekretnina, vidljivo je da izmene Zakona o planiranju i izgradnji ciljaju na podsticanje graevinskih aktivnosti za poveanje ponude stanova. Ove promene su ve rezultirale porastom broja izdatih graevinskih dozvola krajem prole godine.

Meutim, izraena je zabrinutost zbog neravnotee izmeu ponude i potranje kada je u pitanju prodaja stanova u Beograduali i prodaja stanova u Novom Sadu i ostalim delovima Srbije, posebno zbog usporavanja prodaje u novogradnji. Dodatno, nejasan profil kupaca i uslovi finansiranja znaajno utiu na investicije u nekretnine.

Ovi faktori zajedno oblikuju sloenu sliku trita nekretnina u Srbiji, gde se poveanje broja dozvola ne odraava nuno u brzom rastu prodaje novih stanova.

Kako su zakonske promene uticale na izdavanje graevinskih dozvola?

Prema poslednjim informacijama koje je objavio Republiki zavod za statistikuu celoj 2023. godini, broj izdatih dozvola u naoj zemlji je porastao za 6,4% u odnosu na prethodnu godinu.

Veina dozvola, 83,9%, odnosi se na zgrade, dok 16,1% ide na ostale graevine. Planirana je izgradnja 4.274 stana u decembru 2023. Prosena povrina stana je 71,6 kvadratnih metara. Vrednost radova na novim graevinama procenjena je na 86,7% od ukupno predviene vrednosti.

Investitori i graevinski projekti

Meutim, investitori su mogli zapoeti projekte pre ekonomske krize. Nakon toga, mogue je da su godinu dana radili na projektu, pola godine posvetili zavravanju potrebne dokumentacije, i sada su tek dobili graevinsku dozvolu.

Zbog ovih okolnosti, postoji velika verovatnoa da veina graevinskih radova moda nee biti realizovana u naredne dve godine.

Kako su mere vlade oblikovale graevinsku aktivnost

Pored toga, uvoenjem izmena Zakona o planiranju i izgradnjivlada je sprovela niz mera koje su imale za cilj podsticanje graevinskih aktivnosti.

Ove promene su rezultirale poveanjem broja izdatih graevinskih dozvola, a izmeu ostalog su ukljuivale ukidanje konverzije prava korienja bez naknade, to je omoguilo poetak nekoliko velikih projekata.

Isto tako, izmenjeni zakon je predvideo niz podsticaja za zelenu gradnju i elektromobilnost radi smanjenja emisije gasova sa efektom staklene bate.

Tu je jo i problematika prekoraenja zakonskih rokova od strane nadlenih organa Srbije u procesu izdavanja graevinskih dozvola.

Izazovi sa zakonskim rokovima za izdavanje graevinskih dozvola

Izvetaj Dravne revizorske institucije pokazuje da je u periodu od januara 2021. do juna 2023. u 59% sluajeva dolo do kanjenja u izdavanju graevinskih dozvola. Ministarstvo graevinarstva, saobraaja i infrastrukture, kao i gradovi Beograd i Novi Sad, posebno se istiu s visokim procentom prekoraenja rokova.

Razlozi za kanjenje ukljuuju kratke zakonske rokove, nedostatak strune radne snage, i tehnike probleme. DRI ukazuje da ova neefikasnost negativno utie na graevinski sektor i apeluje na poboljanje procesa izdavanja dozvola.

Kako reforme utiu na izdavanje graevinskih dozvola i prodaju nekretnina?

U vezi sa porastom broja izdatih graevinskih dozvola u poreenju sa prodajom nekretnina, moe se primetiti da postoji veza izmeu sprovoenja reformi i poveanja broja izdatih graevinskih dozvola i stvarne prodaje nekretnina.

Oigledno je da poboljanja u zakonodavstvu i olakice u postupcima mogu privui investitore da pokrenu vie projekata, to dovodi do veeg broja izdatih graevinskih dozvola. S druge strane, kanjenja u izdavanju dozvola i poetak projekata pre ekonomske krize mogli su da uspore realizaciju tih projekata.

Kada investitori doive kanjenje, vremenski prozor za prodaju nekretnina se pomera, potencijalno usporavajui konanu prodaju uprkos poetnom poveanju broja dozvola.

Ovo usporavanje moglo je dovesti do akumulacije izdatih dozvola koje ekaju realizaciju, stvarajui nesrazmeru izmeu broja izdatih dozvola i broja realizovanih prodaja nekretnina.

Takav nesrazmer ukazuje na to da, iako postoji snaan poetni impuls za pokretanje graevinskih projekata, praktini i ekonomski izazovi mogu znaajno uticati na krajnji ishod u smislu realizovane prodaje nekretnina.

Kakav je profil kupaca novogradnje?

Nakon to smo razmotrili kako reforme i proceduralna pitanja utiu na tempo izdavanja graevinskih dozvola i realizaciju projekata, prirodno se postavlja pitanje o krajnjim korisnicima ovih nekretnina. Odnosno, ko su kupci koji e na kraju oblikovati trite nekretnina?

Razumevanje profila kupaca novogradnje postaje vano u analizi trinih trendova i u odgovoru na pitanje kako se promene u izdavanju dozvola odraavaju na potranju.

U poslednje vreme se postavlja i pitanje ko su glavni kupci stanova u novogradnji domai stanovnici ili stranci. S obzirom na prosena primanja u naoj zemlji i minimalne trokove ivota, postoji miljenje da domai kupci moda ne dominiraju tritem novogradnje.

esto se uje da stranci kupuju nove stanove, ali konkretni podaci o njihovom poreklu, tipu stanova koji preferiraju, ili da li neka grupa stranaca dominira kupovinom, nisu dostupni.

Zato je, prema reima Marije Grahovac iz nadjidom.comvano pratiti ove trendove kako bi se razumelo kako se trite nekretnina razvija i kako to utie na lokalnu zajednicu i demografsku strukturu gradova.

Finansijski uslovi za kupovinu nekretnina: Oekivanja i realnost

Kada se razmotre finansijski uslovi za kupovinu nekretnina, jasno je da oekivanja i realnost esto nisu usklaeni.

S jedne strane, optimizam podstaknut dravnom politikom ograniavanja kamatnih stopa na stambene kredite uspeo je da umanji zabrinutost i otvari vrata povoljnijim kreditnim uslovima. To je, ini se, svakako stimulans za novogradnju.

Meutim, stvarna kupovna mo i reakcija trita na ove mere mogu biti drugaij jer se opet vraamo na pitanje da li domae stanovnitvo najvie kupuje nekretnine ili ne.

Na tritu nekretnina trenutno vlada disbalans izmeu tanke ponude i visoke potranje, to dodatno komplikuje situaciju visokim cenama.

Ove cene ostavljaju kupce u stanju neodlunosti, gde iako postoji intenzivna potraga za odgovarajuim opcijama, odluka o kupovini postaje sve tea.

Ovaj fenomen ukazuje na potrebu za detaljnijim razmatranjem kako cene i dostupnost nekretnina utiu na odluke potencijalnih kupaca.

Da li postoji zabrinutost za balon na tritu nekretnina?

Iako se mnogo spekulie o potencijalnom balonu na tritu nekretnina u Srbiji usled brzog poveanja novogradnje, trenutne analize i miljenja strunjaka sugeriu da situacija nije toliko alarmantna.

Nakon pika u 2021/2022, sasvim je oekivano usporavanje trita nekretnina. Ovo usporavanje bi moglo dovesti do stabilizacije cena nekretnina, odsto.

Sektor graevine i trite nekretnina su bitni za ekonomiju i stabilnost jedne zemlje, te samim tim nijedna zemlja nee tek tako pustiti niz vodu ovu granu privrede, osim ako nema daleko ozbiljnijih problema, zakljuuje naa sagovornica Marija Grahovac.

Post Views: 13

Originalni tekst